Ako Ministarstvo financija vrati sudske vještake kao članove komisije Porezne uprave, procjene vrijednosti nekretnina bit će realnije

Kakva je situacija s prikazivanjem vrijednosti prodanih građevinskih zemljišta pokazuje primjer iz eNekretnina na lokaciji Pantovčak u Zagrebu otprije godinu, kad su za najvišu cijenu kvadrata zemljišta u istom kvartu upisane cijene realiziranih kupoprodaja građevinskog zemljišta u rasponu od 185 €/m2 do 1166 €/m2, za stanove od 101,15 €/m2 do 2518,76 €/m2 i za kuće od 136,31 do 1468,34 €/m2.

Podaci nisu priređeni za vještaka jer od 15 lokacija, na šest nema vrijeme gradnje - starost kuće, stana, unesene površine bile su unesene zapravo na mnogim mjestima površine cijele građevinske čestice bez podatka o tome kolika je površina kuće neto ili bruto.

Ovaj nam je primjer navela Melita Bestvina, stalna sudska vještakinja i procjeniteljica, predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja, kao još jedan dokaz neopravdano smanjenih vrijednosti nekretnina prodanih na toj poznato ekskluzivnoj lokaciji.

Golema odstupanja

"Naravno da na nekom području može biti razlika u realiziranim transakcijama po cijeni kvadrata stana, kuće ili građevinskog zemljišta te postoje bolje i lošije lokacije, ali ovakva odstupanja su ipak golema", smatra Melita Bestvina.

HDSViP se već godinama trudi popraviti zakon kojim su odbačene primjedbe struke, ne samo vještaka, nego i banaka, gradova i županija, što u konačnici rezultira mnogim nezadovoljstvima stranaka koje trebaju procjene kao što je ovaj primjer iz eNekretnina.

Poreznoj upravi često se prijavljuju umanjene vrijednosti, djelomice i zbog poreza na promet nekretninama

Stoga je otvoreno pitanje koliko se sredstava koja bi mogla biti u državnom, odnosno gradskom i županijskom proračunu gubi na takvim netočnim i neverificiranim unosima cijena s obzirom da komisije Porezne uprave koja razrezuje porez na promet nekretnina nemaju u svom sastavu vještake koji će obilaziti sve nekretnine i utvrditi njihovu vrijednost prema starosti, stanju nekretnine i prema svim važnim obilježjima. I to prema svom znanju, položenoj prisezi, kaznenoj i materijalnoj odgovornosti uz osiguranje policom osiguranja za slučaj nanošenja štete.

Prepisane smjernice

"Ako Ministarstvo financija vrati vještake kao članove komisije Porezne uprave, uspjet ćemo s realnijim procjenama. Stvorila bi se kvalitetna baza podataka s mnoštvom fotografija nekretnina, s brojnim podacima i tako bi se naplaćivao realan porez na promet nekretnina. Ne bi se dopustio unos drastičnih razlika cijena za istu vrstu nekretnine na istoj lokaciji", dodaje Bestvina. Također, baza eNekretnine ne sadrži dovoljan broj podataka o ugovorima o najmu i zakupu, a na mnogim područjima nema niti jednog podatka.

Baza podataka u Hrvatskoj (eNekretnine) formirana je nakon stupanja na snagu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina koji je donesen u srpnju 2015. godine, kojim se propisuje i sankcionira njezino obvezujuće korištenje. Ipak, i dan danas se u mnogim gradovima nije formirala. Baza podataka formira se od kupoprodajnih ugovora koji se zbog podmirenja porezne obveze prijavljuju u Poreznoj upravi.

HDSViP se već godinama trudi popraviti zakon kojim su odbačene primjedbe struke, što rezultira nedostatnom bazom podataka, ali i velikim nezadovolj-stvom stranaka koje trebaju procjene

- Ugovore nisu verificirali stručni procjenitelji kao u Njemačkoj, ako su već od njih prepisivali smjernice o procjenama vrijednosti nekretnine, i stoga često sadrže kupoprodajne cijene koje su rezultat spekulativnih radnji sa svrhom umanjenja vrijednosti zbog izbjegavanja obveze plaćanja poreza. Postojeća baza podataka zato nije realna jer se u Poreznu upravu prijavljuju umanjene vrijednosti nekretnina, dijelom i zbog značajnog poreza na promet nekretnina kod nas od tri posto, što je previsok porez za tako malo tržište nekretnina - kaže Melita Bestvina i dodaje da Njemačka ima isti porez na promet nekretnina, ali je puno veće tržište.

Dobrovoljne transakcije

Osim što su nedostatne, baze podataka u eNekretninama nisu odgovarajuće određene da bi bile primjenjive. Informatičkim rječnikom opisano, kaže Bestvina, stvoren je zatvoreni krug, jer statistički podatak sadrži nepoznanicu kojom treba odrediti kvalitetnu i realnu tržišnu vrijednost nekretnine. Upitna je, smatra, opravdanost i zakonitost upotrebe takvih nepotpunih i nepouzdanih podataka u bilo kojoj metodi procjene.

Problem koji se uočio, kaže Bestvina, je taj da se u dijelu podataka upisuju transakcije koje nisu dobrovoljne: znatan broj provedenih kupoprodaja ostvaren je u sudskim i upravnim postupcima u kojima se rješavaju ovrhe ili izvlaštenja, a to nije nikako dobrovoljna transakcija kao podloga za utvrđivanje tržišne vrijednost. Osim toga, brojni gradovi i županije nude zemljišta u svojim poduzetničkim ili poslovnim zonama po jedan euro ili nekoliko eura uz neke uvjete i nitko ne uračunava koliko nakon toga stvarno stoji to zemljište, nego se takva cijena uredno uračunava u prosjek, što je neprihvatljivo.

Tekst je objavljen na stranici: Jutranji list